相続登記の期限は、3年以内です（不動産登記法76条の2）。相続によって不動産を取得したことを知った日から数えます。
2024年4月1日に義務化され、それより前に発生した相続も対象です。過去の相続については、2027年3月31日が一つの目安になります。
正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になり得ます。過料とは、行政上の罰金のようなものです。ただし、すぐに課されるわけではありません。まず法務局から通知が届く仕組みです。相続登記の期限内に、遺産の分け方がまとまらないこともあります。その場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たせます。
相続登記の義務化とは、どんな制度？
相続登記とは、不動産の名義を変更する登記のことです。亡くなった方名義の不動産（土地・建物）を、相続した方の名義に変えます。
以前は相続登記をするかどうかは自由でした。しかし、名義が変わらないまま何代も経過し、持ち主不明の土地が全国で増えました。そこで法律が改正され、2024年4月1日から義務になりました。制度の詳細は、法務省の相続登記の申請義務化特設ページでも確認できます。
相続登記の期限「3年」はいつから数える？
相続登記の期限のスタートは、単に「亡くなった日」ではありません。法律上は、次の2つを両方とも知った日から3年以内とされています。
- 自分のために相続が始まったこと（家族が亡くなり、自分が相続人であること）
- 相続によって不動産の所有権を取得したこと
そのため、亡くなったことを知っていても、それだけでは数え始めません。その方が不動産を持っていたと知らなかった場合は、知った日から数えます。
遺産分割や遺言で取得した場合の相続登記の期限は？
遺産分割とは、相続人全員で遺産の分け方を決める話し合いです。話し合いで不動産を取得したら、分割の成立日から3年以内に登記が必要です。根拠は不動産登記法76条の2第2項です。遺言によって不動産を取得した方も、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
相続登記の期限を守らないとどうなる？
正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象となります。根拠は不動産登記法164条1項です。過料は刑事罰ではなく、前科がつくものではありません。
先代名義のままの不動産も、相続登記の義務化の対象になる？
対象になります。当事務所にも、次のようなご相談がありました。「祖父母など先代の名義のままの不動産がある。これも相続登記義務化の対象なのか」というものです。
義務化は、2024年4月1日より前の相続にもさかのぼって適用されます。そのため、何十年も前に亡くなった方の名義のままの不動産も、義務の対象です。
このようなケースでは、「数次相続」になっていることがよくあります。数次相続とは、名義人の相続人もすでに亡くなり、相続が何回も重なっている状態です。相続人の人数が増え、戸籍の収集や全員での話し合いに時間がかかりがちです。
期限内に相続登記を終えるのが難しい場合もあります。当事務所では、まず「相続人申告登記」で義務を果たす方法をご案内しています。
なお、このご相談では「実際に過料が課されるのか」も気にされていました。運用の実例がまだ少ないため、現時点で確かなことは言えないのが正直なところです。
相続登記の手続きは、どう進める？
一般的な流れは次のとおりです。
- 不動産を確認する：亡くなった方名義の不動産を漏れなく洗い出します。固定資産税の納税通知書や、名寄帳が手がかりです。名寄帳とは、市町村が作成する、その人が所有する不動産の一覧です。
- 戸籍などを集める：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を取得します。相続人全員の戸籍や、住民票の除票なども必要です。住民票の除票とは、亡くなった方の最後の住所を証明する書類です。
- 遺言書の有無を確認する：遺言書があれば、その内容に沿って手続きを進めます。
- 遺産分割協議をする：遺言書がない場合は、相続人全員で話し合います。誰がどの不動産を取得するかを決めます。遺産分割協議書を作成し、全員が実印を押します。
- 法務局へ申請する：登記申請書を作成し、法務局に提出します。提出先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。登録免許税として、原則、固定資産税評価額の0.4%が必要です。登録免許税とは、登記の際に納める税金です。
- 登記の完了：完了後、新しい所有者に登記識別情報が発行されます。登記識別情報は、いわゆる権利証にあたるものです。
相続登記の期限内に間に合わない場合は？
話し合いがまとまらない、相続人が多くて書類が揃わない、といった場合もあります。そのときは、「相続人申告登記」を利用できます（不動産登記法76条の3）。
相続人申告登記は、相続人の一人が単独で行える手続きです。「自分が相続人である」と法務局に申し出ます。提出するのは、自分が相続人であることがわかる戸籍などです。ほかの相続人の協力は必要ありません。登録免許税もかかりません。
ただし、相続人申告登記は名義変更ではありません。そのため、これだけでは不動産を売却したり、担保に入れたりできません。その後に遺産分割がまとまった場合は、改めて相続登記が必要です。この相続登記の期限は、分割の成立日から3年以内です。
相続登記の期限について、どんな点に注意すればいい？
「昔の相続だから関係ない」は本当？
よくある勘違いです。義務化より前の相続も対象です。その場合の相続登記の期限は、2つの日のうち遅いほうから3年です。2つの日とは、「2024年4月1日」と「不動産の取得を知った日」です。すでに相続を知っている方は、2027年3月31日までが目安になります。
相続登記の期限を過ぎたら、すぐに過料になる？
すぐに過料が課されるわけではありません。法務局が義務違反を把握すると、まず申請を促す通知（催告）が届きます。この通知には、申請の期限が定められています。それでも正当な理由なく申請しないと、法務局から裁判所へ通知されます。そのうえで、裁判所が過料を判断する流れです。
正当な理由があると認められる場合は、過料の対象外とされています。たとえば、相続人が非常に多い、遺言の有効性が争われている、といった場合です。申請する方が重い病気である場合なども含まれます。
当事務所が法務局の担当者と話した際、雑談の中で出た話があります。「過料の通知まで進むのはまれではないか」というものです。ただし、これは公式な見解ではなく、今後の運用が変わる可能性もあります。
一部の不動産だけ登記しても大丈夫？
注意が必要です。複数の不動産を持っていた方の相続で、一部だけ相続登記をしたとします。すると法務局からは、残りの不動産の登記漏れが把握しやすくなります。その結果、過料の対象として扱われやすくなる可能性があります。
山林や私道、離れた場所の土地などは見落としがちです。名寄帳などで全体を確認してから、手続きを進めることをおすすめします。
放置すると、ほかに困ることは？
時間がたつほど相続人が亡くなって数次相続となり、関係者が増えていきます。話し合いや書類集めの負担も大きくなります。売却や建て替えをしたいときに、すぐ動けないこともあります。
どんなときに専門家へ相談したほうがいい？
次のような場合は、早めに司法書士へご相談いただくとスムーズです。
- 祖父母など、先代以前の名義のままになっている
- 相続人が多い、または連絡が取れない・疎遠な相続人がいる
- 不動産が複数ある、離れた地域にもある
- 相続登記の期限が近づいているのに、話し合いがまとまらない
- 事業に使っている不動産が、亡くなった経営者の個人名義になっている
相続税などの税金や、相続人同士の揉め事が関係する場合もあります。その場合は、税理士・弁護士と連携して対応します。
結局、何から始めればいい？
- 相続登記の期限は、不動産の取得を知った日から3年以内です。
- 2024年4月1日より前の相続も対象で、2027年3月31日が一つの目安です。
- 期限を過ぎてもすぐに過料ではなく、まず法務局から通知が届きます。
- 間に合わない場合は、相続人申告登記で義務を果たす方法があります。
- 一部だけ登記すると、残りの漏れが目立ちやすくなります。まず全体の確認から始めましょう。
まずは、ご家族名義の不動産が、今どなたの名義かを確認してみてください。司法書士法人SORAは、岡山市を拠点にしています。相続登記や相続人申告登記のご相談をお受けしています。
よくある質問は？
Q1. 相続登記の期限を1日でも過ぎたら、過料を払わなければいけませんか？
すぐに過料が課されるわけではありません。まず法務局から、申請を促す通知が届きます。それにも正当な理由なく応じなかった場合に、裁判所が判断する流れです。期限が過ぎていると気づいたら、できるだけ早く手続きを始めることをおすすめします。
Q2. 相続人同士の話し合いがまとまらない場合は、どうすればいいですか？
期限内に話し合いがまとまらない場合は、相続人申告登記を行えます。これで、ひとまず登記の義務を果たすことができます。相続人の一人だけで申し出ることができます。話し合い自体に争いがある場合は、弁護士と連携して対応します。
Q3. 何十年も前に亡くなった祖父名義の土地も、対象になりますか？
対象になります。義務化より前の相続も対象です。すでに相続を知っている場合、相続登記の期限は2027年3月31日が一つの目安です。相続が重なって相続人が増えていることが多いため、早めの確認をおすすめします。
※事例は実際のご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一部変更しています。
この記事の監修者
柚木 徹也（ゆのき てつや）
司法書士法人SORA 代表／司法書士
- 岡山県司法書士会所属 第861号
- 簡裁訴訟代理認定番号 第1112075号
- 得意分野：相続・遺言・不動産取引
香川大学法学部法学科卒業。2011年に司法書士試験に合格し、神戸の司法書士法人で相続手続き・不動産登記を中心に、商業登記・債務整理・遺言執行など幅広い業務に携わる。2016年に地元へ戻り個人事務所を開設、2021年8月に司法書士法人SORAを開設。「士業に相談するハードルを下げたい」という思いから、税理士など他士業と連携し、相談から手続きまで伴走できる体制づくりに取り組んでいる。
司法書士法人SORA｜〒700-0977 岡山市北区問屋町11-106 TOIYACHO BOOTH BLD 306号｜TEL 086-242-6866
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