未登記の建物を相続したら、通常は「表題登記」（建物の登記簿を新しくつくる手続き）を行うことをおすすめします。未登記の建物は、本来、表題登記を申請する義務があるためです（不動産登記法47条）。
ただし、建物をこの先どうするか（住む・売る・解体するなど）によっては、費用面も踏まえて別の進め方をご提案することもあります。
この記事では、未登記建物の基本と、相続後の進め方を実際のご相談例を交えて説明します。
そもそも「未登記の建物」とはどういう状態？
未登記の建物とは、法務局の登記簿（不動産の場所や持ち主を記録する公の帳簿）に、その建物の記録がない状態です。古い家屋や、後から建てた倉庫・離れなどに見られます。
建物の登記は、大きく2つの部分に分かれています。
- 表題登記：所在・種類・構造・床面積など、建物の物理的な情報を記録します（主な担当の専門家：土地家屋調査士）
- 所有権保存登記：その建物の所有者が誰か（権利の情報）を記録します（主な担当の専門家：司法書士）
土地家屋調査士は、建物を調査・測量して表題登記を行う専門家です。所有権保存登記は、表題登記のあとに「この建物の持ち主は誰か」を初めて記録する登記です。
表題登記には申請義務があり、未登記の建物を取得した人は、取得の日から1か月以内に申請するよう定められています。申請を怠った場合の過料（行政上の罰金）の定めもあります。
未登記の建物を相続したご相談では、どう対応した？
未登記の建物は、「その後どう使うか」で進め方が変わります。ここでは、弊所に寄せられた2つのご相談をご紹介します（内容は一部変えています）。
ケース1：売却先が決まっていて、買主が建物を使う場合
未登記の建物を相続し、すでに売却先も決まっているが、どう進めればよいかというご相談でした。
弊所で売買の内容を確認したところ、買主様はその建物を使う予定でした。そこで、弊所提携の土地家屋調査士に依頼して表題登記を行いました。売買も無事に完了し、買主様は建物の所有権を登記簿で証明できる状態になりました。
ケース2：売却先が決まっていて、買主が解体した更地を希望した場合
同じく未登記の建物を相続し、売却先が決まっていたご相談です。ただし買主様は、建物を解体した更地（建物のない土地）での引渡しを希望されていました。
弊所で内容を確認したうえで、念のため固定資産税の納税義務者（税金を納める人）を変更する手続きだけをお客様に行っていただき、解体して更地で引き渡す形で売買を行いました。
表題登記は本来、法律上行うべき手続きです。ただ、すぐに解体する建物であれば費用面の問題もあるため、弊所では状況に応じて、その都度よりよい進め方をご提案しています。
未登記の建物を相続したら、どんな流れで手続きする？
建物を使い続ける、または建物ごと売る場合の一般的な流れは、次のとおりです。
- 未登記かどうかを確かめる：固定資産税の課税明細書や名寄帳（市町村が管理する不動産の一覧）で建物を確認し、法務局で登記があるかを調べます。
- 誰が相続するかを決める：相続人が複数いる場合は、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）で、建物を取得する人を決めます。
- 今後の方針を決める：住む、貸す、売る、解体するのうち、どれにするかを整理します。
- 表題登記をする：土地家屋調査士が建物を調査・測量し、図面を作成して申請します。
- 所有権保存登記をする：司法書士が、相続した方を所有者として登記します。売却や、建物を担保にお金を借りる際に必要になります。
- 市町村への届出を確認する：固定資産税の納税義務者の変更など、必要な届出を行います。
すぐに解体する場合などは、④⑤を行わずに進める選択肢を検討することもあります（ケース2）。
未登記の建物を相続して放っておくと、どうなる？
表題登記には申請義務がある
「未登記でも今まで困らなかったから、放置していてもいいだろう」と考える方もいらっしゃいます。しかし、表題登記には申請義務があるため、本来は登記をする必要があります。
未登記でも所有者の責任はある
登記がなくても、建物の所有者として責任を問われるケースがあります。たとえば、老朽化した建物が原因で他人に損害を与えた場合などです。使っていない建物でも、最低限の管理は必要です。
売却や借入れのときに手間取る
建物ごと売る場合や、建物を担保にお金を借りる場合には、登記が求められるのが一般的です。必要になってから急いで手続きすると、取引の日程に影響することもあります。
次の相続でさらに複雑になる
未登記のまま次の世代に相続が起きると、相続人が増え、話し合いや書類集めの負担が大きくなります。相続をきっかけに、一度状況を整理しておくことをおすすめします。
未登記の建物を相続したら、どんなときに専門家へ相談するべき？
次のような場合は、早めのご相談をおすすめします。
- 相続した建物が未登記かどうか、自分では判断できない
- 売却先が決まっている、または売却を検討している
- 建物を解体するか、残すか迷っている
- 土地の相続登記もあわせて進めたい
- 相続人が多く、話し合いがまとまるか不安
未登記の建物は、表題登記（土地家屋調査士）と所有権保存登記・相続の手続き（司法書士）の両方が関わることがあります。弊所では、提携する土地家屋調査士と一緒に進めることができます。
相続税など税金に関わるご相談や、相続人の間での揉め事は、税理士・弁護士と連携して対応します。
結局、未登記の建物を相続したらどうする？
未登記の建物には表題登記の申請義務があるため、相続したら表題登記を行うのが基本です。建物を使う・売るなどの場合は、あわせて所有権保存登記も検討しましょう。
一方で、すぐに解体する予定があるなど、状況によっては費用面も考えて別の進め方をとることもあります。大切なのは、建物を今後どうするかを先に整理することです。
司法書士法人SORAでは、岡山で未登記の建物を相続された方のご相談をお受けしています。お一人お一人の状況を確認し、その都度よりよい進め方をご提案します。
未登記の建物を相続したときの、よくある質問は？
Q1. 未登記の建物は、放置していてもいいのですか？
表題登記には申請義務があるため、本来は登記が必要です。また、未登記でも所有者としての責任を問われるケースがあるため、最低限の管理が必要になります。
Q2. 表題登記は、司法書士に頼めますか？
表題登記は土地家屋調査士の業務です。弊所にご相談いただいた場合は、提携する土地家屋調査士に依頼して進めます。その後の所有権保存登記や相続の手続きは、司法書士が担当します。
Q3. 解体する予定の建物でも、登記が必要ですか？
法律上は、表題登記をするのが本来の形です。ただ、すぐに解体する場合は費用面の問題もあるため、弊所では売買などの内容を確認したうえで、状況に応じた進め方をご提案しています。
※事例は実際のご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一部変更しています。
この記事の監修者
柚木 徹也（ゆのき てつや）
司法書士法人SORA 代表／司法書士
- 岡山県司法書士会所属 第861号
- 簡裁訴訟代理認定番号 第1112075号
- 得意分野：相続・遺言・不動産取引
香川大学法学部法学科卒業。2011年に司法書士試験に合格し、神戸の司法書士法人で相続手続き・不動産登記を中心に、商業登記・債務整理・遺言執行など幅広い業務に携わる。2016年に地元へ戻り個人事務所を開設、2021年8月に司法書士法人SORAを開設。「士業に相談するハードルを下げたい」という思いから、税理士など他士業と連携し、相談から手続きまで伴走できる体制づくりに取り組んでいる。
司法書士法人SORA｜〒700-0977 岡山市北区問屋町11-106 TOIYACHO BOOTH BLD 306号｜TEL 086-242-6866
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