相続不動産の売却では、まず何をする？
相続不動産の売却には、まず司法書士事務所に相続登記（不動産の名義を、亡くなった方から相続した方へ変える手続き）を依頼します。なお、相続登記が完了しないと、不動産を売却することはできません。
司法書士法人SORAでは、相続登記をお引き受けすると同時に、ご希望のお客様には無料で提携不動産業者へ査定を依頼しています。そして、複数社の査定資料をもとに、ご納得いただいたうえで売却を進めます。また、片付けなどが必要な不動産でも、弊所で可能な限りご協力いたします。
なぜ相続登記をしないと売れないの？
不動産の登記簿（土地や建物の持ち主などを記録した法務局の公的な帳簿）は、権利の移り変わりを順番に記録する仕組みです。しかし、持ち主が亡くなった後も、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。
そのため、亡くなった方から買主へ直接名義を移すことはできません。「亡くなった方 → 相続人 → 買主」という順番で登記をつなぐ必要があるため、売却の前に相続登記が必須になります。
相続登記は義務になっているの？
はい。2024年4月1日から相続登記は義務になりました。具体的には、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上の制裁金）の対象になります。そのため、売却を予定していない場合でも、早めの手続きが安心です。（参考：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」）
誰の名義にするかはどう決める？
遺言書があれば、原則としてその内容に沿って名義を決めます。一方、遺言書がない場合は、遺産分割協議（相続人全員で、誰がどの財産を受け継ぐかを決める話し合い）を行い、その内容を書面にまとめます。
「売って、代金を相続人で分けたい」という場合もあるでしょう。ただし、この場合の名義の付け方や代金の分け方は、税金にも関わります。そのため、税金面については、税理士と連携して対応いたします。
どんな書類が必要？
主な書類は次のとおりです。ただし、ケースによって必要なものは変わります。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本（家族関係を証明する公的な書類）
- 相続人全員の戸籍謄本、不動産を取得する方の住民票
- 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書（市区町村が決めた不動産の評価額がわかる書類）
また、相続登記の際には、登録免許税（登記にかかる国の税金）が固定資産税評価額の0.4%かかります。
実際にはどんなご相談がある？
弊所にいただいたご相談から、2つのケースをご紹介します（個人が特定されないよう、内容を一部変えています）。
県外に住んでいて、片付けにも行けない場合は？
ご相談の状況
相続した不動産を売却したいものの、ご本人は県外にお住まいで、家の片付けもなかなかできないというご相談でした。
弊所の対応
弊所で相続登記をお引き受けし、そのまま数社の提携不動産業者に査定を依頼しました。お客様に査定内容をご納得いただいたうえで、売却活動をスタートしました。また、片付けは提携業者に依頼し、スムーズに売却できる状態に整えました。その結果、ご希望どおり売却が決まり、売却の手続きまで弊所で行いました。
山林や畑を売って手放したい場合は？
ご相談の状況
相続した山林や畑などを、売却して手放したいというご相談でした。
弊所の対応
相続登記を済ませたあと、田舎の不動産を得意とする提携業者に売却を依頼しました。運よく、農業を始めたい移住者の方への売却が決まりました。農地の売買には、農業委員会（市町村に置かれる、農地の管理を担う機関）の許可などの手続きが必要です。弊所では、この農地の移転手続きからサポートしました。
相続不動産の売却手続きはどんな流れで進む？
具体的には、相続登記から相続不動産の売却完了までの一般的な流れは、次のとおりです。
- ご相談・状況の確認：相続人や不動産の内容、売却のご希望をお伺いします。
- 相続人の調査・書類の収集：戸籍謄本などを集め、相続人を確定します。
- 遺産分割協議：遺言書がない場合、誰が不動産を受け継ぐかを相続人全員で決め、協議書を作成します。
- 相続登記の申請：法務局へ申請し、名義を相続人に変更します。
- 査定の依頼：ご希望の方には、無料で複数の提携不動産業者へ査定を依頼します。
- 売却方針の決定：複数社の査定資料をもとに、価格や依頼先をご納得いただいたうえで決めます。
- 片付け・準備：必要に応じて、提携業者による片付けなどを手配します。
- 売買契約：買主が決まったら、売買契約を結びます。農地の場合は、農業委員会の許可などの手続きも進めます。
- 決済・所有権移転登記：代金の受け取りと同時に、名義を買主へ移す登記（所有権移転登記）を行います。
- 売却後の手続き：売却で利益が出た場合の税金の申告などは、税理士と連携して対応いたします。
相続不動産の売却で気をつけることは？
相続登記を後回しにしてもいい？
まず、相続登記をしないままでは、売却はできません。特に、買主が見つかってから慌てて手続きを始めると、戸籍の収集や相続人同士の話し合いに時間がかかり、取引の予定がずれることもあります。そのため、売却を考え始めた段階で、相続登記に着手することをおすすめします。
相続人全員の協力は必要？
遺言書がない場合、遺産分割協議には相続人全員の合意が必要です。連絡が取れない相続人がいる、意見がまとまらないといった揉め事に発展している場合は、弁護士と連携して対応いたします。
農地や山林は普通に売れる？
農地は、買主が農業をする方に限られるなど、売却に法律上の制限があります。また、相続で農地や山林を取得した場合、農業委員会や市町村への届出が必要になることがあります。買い手が限られやすいため、田舎の不動産を得意とする業者に依頼することも一つの方法です。
税金はどうなる？
不動産を売って利益が出た場合、税金の申告が必要になることがあります。また、特例が使えるかどうかの判断も含め、税金については税理士と連携して対応いたします。（参考：国税庁「不動産等を売却した方へ」）
不動産業者を紹介してもらうと費用がかかる？
司法書士は、業者の紹介によって紹介料を受け取ることが禁止されています。そのため、弊所でも一切の紹介料の授受は行っておりませんので、提携業者は無料でご紹介いたします。
どんなときに専門家へ相談したほうがいい？
次のような場合は、早めに司法書士へご相談ください。
- 相続人が多い、疎遠な相続人がいるなど、書類集めや話し合いに手間がかかりそうなとき
- 名義が祖父母など何代も前のままになっているとき（数次相続：相続が重なって起きている状態）
- 遠方に住んでいて、現地での手続きや片付けが難しいとき
- 農地や山林など、買い手が限られやすい不動産を相続したとき
- どの不動産会社に頼めばよいかわからないとき
なお、税金のご相談は税理士と、相続人同士の揉め事は弁護士と連携して対応いたします。
結局、何から始めればいい？
相続不動産の売却は、相続登記から始まります。つまり、相続登記が終わらないと売却はできないため、売却を考え始めたら、まずは司法書士にご相談ください。
岡山市の司法書士法人SORAでは、相続登記のご依頼と同時に、ご希望の方には無料で複数の提携不動産業者へ査定を依頼し、売却までサポートしています。また、県外にお住まいの方や、片付けが必要な不動産、山林・農地を相続した方も、お気軽にお問い合わせください。
よくある質問は？
Q1. 相続登記をしなくても、不動産は売れますか？
売れません。相続登記は必須で、登記をしないと売却できません。まずは相続登記から進めましょう。
Q2. 売却まで司法書士にサポートしてもらえますか？
はい。弊所では提携業者と協力しながら、売却までサポートいたします。ご希望のお客様とは管理契約（財産の管理や処分を任せていただく契約）を結び、代理できる範囲で、弊所が売却を代理することも可能です。
Q3. 不動産業者を紹介してもらうと、紹介料はかかりますか？
かかりません。司法書士は紹介料を受け取ることが禁止されており、弊所でも一切の紹介料の授受は行っておりません。提携業者は無料でご紹介いたします。
※事例は実際のご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一部変更しています。
この記事の監修者
柚木 徹也（ゆのき てつや）
司法書士法人SORA 代表／司法書士
- 岡山県司法書士会所属 第861号
- 簡裁訴訟代理認定番号 第1112075号
- 得意分野：相続・遺言・不動産取引
香川大学法学部法学科卒業。2011年に司法書士試験に合格し、神戸の司法書士法人で相続手続き・不動産登記を中心に、商業登記・債務整理・遺言執行など幅広い業務に携わる。2016年に地元へ戻り個人事務所を開設、2021年8月に司法書士法人SORAを開設。「士業に相談するハードルを下げたい」という思いから、税理士など他士業と連携し、相談から手続きまで伴走できる体制づくりに取り組んでいる。
司法書士法人SORA｜〒700-0977 岡山市北区問屋町11-106 TOIYACHO BOOTH BLD 306号｜TEL 086-242-6866
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