空き家の相続では、まず相続登記を行います。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ移す手続きです。この手続きは2024年4月から義務になりました。空き家を売却する場合も、先に登記を済ませておく必要があります。
さらに空き家は、通常の相続不動産と違い「空家法」の対象になる可能性があります。空家法とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」のことです。そのため、放置せずに適切に管理することが大切です。使う予定がなければ、売却などで手放して完結させるのが基本の流れです。岡山で空き家の相続をされた方も、まずはこの順番を押さえておきましょう。
空き家の相続では、まず何をすればいい？
空き家の相続では、次の3つを順番に考えていくと整理しやすくなります。
- 相続登記をする：名義を相続人に移します。売却や解体をする場合も、この手続きが出発点になります。
- 空き家を管理する：誰も住んでいなくても、所有者には適切な管理が求められます。空き家については、近所の方から苦情が寄せられることもあります。
- 今後の方針を決める：住む・貸す・売る・取り壊すなど、空き家をどうするか決めます。そのうえで、必要な手続きを進めます。
なお、相続放棄をした場合でも、一定の要件に当てはまると管理の義務が残ります。相続放棄とは、家庭裁判所に申し立てて、相続人にならないようにする手続きです。「放棄したから関係ない」とは言い切れない点にご注意ください。
空き家の相続で知っておきたい基本のルールは？
空き家の相続登記はいつまでにすればいい？
2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。根拠は不動産登記法第76条の2です。不動産を相続で取得したことを知った日から、3年以内に申請する必要があります。
2024年3月31日以前に相続した不動産も対象です。その場合の期限は2027年3月31日です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。過料とは、行政上のペナルティとして支払うお金です。まずは、名義が亡くなった方のままになっていないか確認しておくと安心です。
空家法ではどんなことが起こる？
空家法は、管理が不十分な空き家について、市町村が所有者に対応を求める法律です。2023年12月13日施行の改正で、対象が広がりました。
- 特定空家：倒壊のおそれや衛生上の問題などがあり、放置が不適切な空き家
- 管理不全空家：放置すると特定空家になるおそれがある空き家（空家法第13条）
これらに当てはまると、市町村から助言・指導、さらに勧告を受けることがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。この軽減措置を「住宅用地特例」といいます。さらに特定空家は、命令や行政代執行に進む場合もあります（空家法第22条）。行政代執行とは、所有者に代わって行政が取り壊しなどを行うことです。
空き家が近所に迷惑をかけたらどうなる？
建物が朽ちて倒れたり、屋根や外壁が落ちたりすることがあります。その結果、近隣の方に損害を与えると、所有者としての責任を問われる可能性があります。そして、損害賠償の対象となることもあります（民法第717条）。つまり、空き家は「住んでいないから責任もない」ものではありません。
実際にはどんな相談がある？
当事務所に寄せられたご相談の中から、空き家に関するものを3つご紹介します。なお、内容は一部変更しています。
相続した空き家を売りたいときは、何から始める？
「相続した空き家を売りたいが、どうすればよいかわからない」というご相談です。当事務所でまず相続登記を行い、そのうえで提携業者に売却査定を依頼しました。複数社の査定を見比べていただき、お客様にご納得いただいたうえで売却を行いました。
相続放棄した空き家について行政から通知が届いたら、どうする？
「相続放棄をしたのに、行政から空き家の管理の通知が来た」というご相談です。実は、相続放棄をしても、一定の要件に当てはまると管理の義務が残ります。当事務所でご事情を確認し、行政への連絡などを行いました。
古くて倒れそうな空き家は、どうする？
「建物がかなり古く、倒れて近隣に迷惑をかけないか心配」というご相談でした。建物を取り壊したうえで、提携の土地家屋調査士に滅失登記を依頼しました。滅失登記とは、建物がなくなったことを登記簿に反映する手続きです。また、土地家屋調査士は、建物や土地の表示に関する登記の専門家です。更地の状態にして、売却活動を行いました。
空き家の相続の手続きはどう進む？
一般的な流れは次のとおりです。ご事情によって順番や必要な手続きは変わります。
- 相続人と財産を確認する：亡くなった方の戸籍を集めて相続人を確定します。あわせて、空き家を含む財産も確認します。
- 遺言書を確認し、遺産分割協議をする：遺言書がなければ、相続人全員で話し合います。これを遺産分割協議といい、誰が空き家を相続するかを決めます。
- 相続登記を申請する：空き家の所在地を管轄する法務局に申請します。これにより、名義が相続人に移ります。
- 空き家を管理する：換気や通水、草木の手入れ、郵便物の整理などを行います。そうすることで、建物の傷みや近隣への影響を防ぎます。
- 今後の方針を決める：住む・貸す・売る・取り壊すのいずれにするかを決めます。
- 方針に沿って進める：売却なら、査定・売買契約・買主への名義変更へと進みます。取り壊すなら、解体工事の後に建物の滅失登記を行います。滅失登記は、取り壊しから1か月以内に申請が必要です（不動産登記法第57条）。
空き家の相続放棄を考えている場合は？
相続放棄は、原則として相続の開始を知った時から3か月以内に申し立てが必要です。申立先は家庭裁判所です（民法第915条）。ただし、放棄をすると空き家以外の財産も相続できなくなります。そのため、早めに方針を決めることが大切です。
空き家の相続で気をつけたいことは？
誰も住んでいない空き家は、管理しなくてもいい？
いいえ。空家法第5条により、所有者は空き家の適切な管理に努める必要があります。管理が不十分なまま放置すると、行政から指導や勧告を受けるおそれがあります。また、建物の倒壊などで近隣に損害を与えれば、損害賠償を求められる可能性もあります。
相続放棄をすれば、空き家の管理から完全に外れる？
相続放棄をしても、管理の義務が残る場合があります。放棄の時点で、その空き家を現に占有している場合です。現に占有しているとは、実際に使ったり管理したりしている状態をいいます。この場合、次の管理者に引き渡すまで、空き家の保存義務が残ります（民法第940条）。そのため、放棄を検討する段階で、こうした点も確認しておきましょう。
空き家を売るときの税金はどうなる？
相続した空き家を売却すると、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益にかかる税金です。ただし、一定の要件を満たせば「空き家特例」で負担が軽くなるケースがあります。適用できるかどうかは個別の事情によります。そのため、税金に関することは税理士と連携して対応します。
空き家の相続で、どんなときに専門家へ相談したほうがいい？
次のような場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
- 何代も前から名義変更がされておらず、相続人が多くなっている
- 相続人の中に、連絡が取れない人や遠方に住んでいる人がいる
- 行政から、空き家の管理に関する通知や指導が届いた
- 相続放棄を考えている（期限が3か月と短いため）
- 建物が傷んでいて、倒壊や近隣への影響が心配
- 空き家を売却したい、または取り壊して更地にしたい
司法書士は、相続登記の申請や、そのために必要な戸籍などの書類集めを担います。売却時の税金については、税理士と連携して対応します。また、相続人同士の揉め事については、弁護士と連携して対応します。岡山の空き家について、何から始めるか迷う段階でもお気軽にご相談ください。
結局、空き家の相続はどうすればいい？
空き家を相続したら、まず相続登記で名義を相続人に移します。相続登記は義務化されています。2024年3月31日以前の相続については、2027年3月31日が期限です。
そのうえで、空き家は空家法の対象になる可能性があります。そのため、放置せずに適切に管理することが大切です。管理が難しい場合や使う予定がない場合は、売却などで手放すことも選択肢です。また、相続放棄をしても、管理の義務が残る場合がある点に注意しましょう。
よくある質問は？
Q1. 相続登記をしないまま、空き家を売ることはできる？
できません。名義が亡くなった方のままでは、買主へ名義を移すことができないためです。売却を考えている場合も、まず相続登記を済ませる必要があります。
Q2. 兄弟姉妹の共有名義で相続しても大丈夫？
共有名義（複数の人で1つの不動産を持つこと）で相続することもできます。ただし、空き家の売却や取り壊しには、原則として共有者全員の同意が必要です。意見がまとまらないと、空き家が放置される原因にもなります。誰が相続するかは、将来のことも含めて検討しておくと安心です。
Q3. 空き家がなかなか売れない場合はどうする？
建物を取り壊して更地にしてから売却活動を行う方法があります。また、「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合もあります。これは、一定の要件を満たす相続した土地を、国に引き取ってもらう制度です。ただし、この制度は建物がある土地には使えず、審査手数料や負担金の納付が必要です。どの方法が合うかはご事情によって変わりますので、早めにご相談ください。
※事例は実際のご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一部変更しています。
この記事の監修者
柚木 徹也（ゆのき てつや）
司法書士法人SORA 代表／司法書士
- 岡山県司法書士会所属 第861号
- 簡裁訴訟代理認定番号 第1112075号
- 得意分野：相続・遺言・不動産取引
香川大学法学部法学科卒業。2011年に司法書士試験に合格し、神戸の司法書士法人で相続手続き・不動産登記を中心に、商業登記・債務整理・遺言執行など幅広い業務に携わる。2016年に地元へ戻り個人事務所を開設、2021年8月に司法書士法人SORAを開設。「士業に相談するハードルを下げたい」という思いから、税理士など他士業と連携し、相談から手続きまで伴走できる体制づくりに取り組んでいる。
司法書士法人SORA｜〒700-0977 岡山市北区問屋町11-106 TOIYACHO BOOTH BLD 306号｜TEL 086-242-6866
代表プロフィール・事務所概要を見る
